Comprar um terreno para construir? – Algumas notas a ter em conta

Muitos de nós em alguma fase da nossa vida já sonhámos com a nossa casa ideal.

Uma casa perto do centro da cidade com um pouco de jardim, ou uma casa inserida num terreno mais amplo que permita ter árvores, uma horta e animais, sem esquecer a disposição interior e decoração que tantas vezes já idealizámos. Uma sala espaçosa, uma cozinha funcional e luminosa, aquele recanto especial para leitura, e aqueles pormenores de acabamentos….

Independentemente dos gostos e preferências pessoais, é difícil encontrar já construído o “tal imóvel”, que reúna exctamente as características idealizadas.

Por isso, muitas pessoas optam por comprar um terreno e dessa forma concretizar a casa por si idealizada.

A compra de um terreno cujo destino é construção, requer alguma pesquisa, recolha de informação e ponderação. É importante assegurar que o terreno permite a construção do edifício pretendido.

Então por onde começar?

Antes de mais, é importante ter bem presente o objetivo.

Lote inserido em Loteamento

Se a intensão é construir uma moradia próximo de um centro urbano, talvez com um pequeno jardim, ou uma pequena área exterior, procurar um lote de terreno num loteamento pode ser uma boa opção.

Um loteamento é uma parcela de um terreno maior que foi sujeita a divisão por lotes e devidamente infraestruturado (via pública, abastecimento de água, drenagem de águas residuais, iluminação, telemomunicaões, etc). Nesse caso os parâmetros urbanísticos como área de implantação, área de construção, número de pisos, cotas, afastamentos à estrema etc, estão já definidos em regulamento. O regulamento do loteamento.

Caso opte por esta solução, é importante consultar o Alvará de Loteamento, o Regulamento e a Planta de Síntese, de forma a assegurar que a sua casa de sonho é possível construir no lote escolhido cumprindo com os parâmetros definidos.

Terreno para construção fora de loteamento

Se a sua intensão é construir uma moradia num local mais afastado de um centro urbano, num terreno mais amplo, ou simplesmente numa determinada zona idealizada, é importante estar atento a algumas questões.

Actualmente os municípios têm um plano de ordenamento em vigor, o PDM ou Plano Director Municipal. Este plano, é um instrumento legal que define as regras e estratégias de ordenamento do município.

Isto quer dizer, que para cada local está já determinada não só a apetência do terreno, como os usos permitidos e no caso de ser terreno apto para construção estão já definidos os parâmetros urbanísticos para o local.

É muito importante identificar o terreno nos mapas de ordenamento, e após identificar o tipo de espaço no qual este se insere, consultar o disposto no Regulamento do PDM. O articulado do Regulamento do PDM, define os parâmetros de construção permitidos, e as eventuais condicionantes a que está sujeito o controlo prévio por parte da autarquia.

No caso de dúvida pode sempre consultar os serviços de Ordenamento ou Licenciamento Municipais para esclarecimentos.

Pode ainda dar entrada de um Pedido de Informação Prévia (também designado de PIP ou estudo de viabilidade) junto do Departamento de Urbanismo (obras particulares).

O local

Mas se a questão de enquadramento legal fica dessa forma assegurada, é também e não menos importante, assegurar as características e condições do local. Por isso, calce os sapatos adequados e vá ao local, preferencialmente mais que uma vez e se possível a diferentes horas do dia, de forma a ter uma percepção mais abrangente.

No local assegure-se da dimensão do terreno, extensão, orientação, declives, morfologia do solo, e existência de outras particularidades. Esteja também atento à envolvente nomeadamente no que se refere a infraestruturas, construções na vizinhança, serviços e comércio na proximidade etc

Esta verificação “in loco” é muito importante porque tem implicações diretas nos custos associados à construção.

Para uma mesma construção (planta da casa), o tipo de terreno e localização podem implicar alterações de custo da obra. Por exemplo o tipo de solo poderá ter custos acrescidos com fundações, drenagens etc. A topografia poderá não ser adequada para o tipo de casa com que sonha, na medida em que pode implicar grandes movimentos de terras ou obras de contenção (muros de suporte de terras, etc)

E já que falamos de custos é importante ter em conta que existem outros valores a ter presente, nomeadamente taxas de infraestrutruras associadas ao licenciamento municipal e impostos, etc.

Embora seja necessária alguma atenção a várias questões para garantir que tudo corre bem, a verdade é que construir casa própria continua a ser o sonho de muitas famílias, e a escolha do terreno é o primeiro passo da concretização desse sonho.

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Susana Sobreira – Engª Civil

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