(Quais as principais alterações com a entrada em vigor do DecretoLei 10/2024 de 08/01)
A publicação do Decreto Lei 10/2024 em 8 de Janeiro passado, no âmbito do quadro SIMPLEX, teve como propósito dinamizar e aumentar ao oferta de habitação.
A legislação promete simplificar os procedimentos administrativos de controlo prévio quer para as entidades intervenientes, quer para o promotor, bem como agilizar os procedimentos de compra e venda de imóveis.
A lei agora publicada, vem introduzir alterações significativas em vários diplomas, e a entrada em vigor é também faseada consoante o tema.
Se por um lado a simplificação é desejável e mais que isso necessária, por outro lado as alterações previstas estão a gerar uma onda de preocupações por parte de vários especialistas.
Vejamos então algumas das principais alterações:
O que muda no controlo prévio da autarquia.
- A instrução dos processos de licenciamento e comunicação prévia fica mais simplificada.
- Alargada a isenção de controlo prévio da autarquia para mais situações de obras.
- Redução do âmbito da análise dos projectos por parte dos serviços técnicos da autarquia que passa a incidir sob menos questões regulamentares.
- Alteração nos prazos de emissão de parecer por parte da autarquia.
- Aprovação de um regime de deferimento tácito para as licenças, caso a decisão não tenha sido proferida dentro do prazo.
- Substituição do alvará de licença de construção por recibo de pagamento das taxas devidas.
É importante referir que a agilização destes procedimentos e a não verificação de algumas normas e regulamentares por parte da autarquia nomeadamente as referentes ao cumprimento do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, não implica necessariamente a não obrigatoriedade do seu cumprimento. O que implica é a responsabilização acrescida para os técnicos autores dos projectos e dos técnicos que acompanham a execução da obra.
O que muda para a compra e venda de casas.
Uma das grandes alterações que advém da publicação do Decreto-Lei, que já está em vigor desde 1 de janeiro, é a não obrigatoriedade de apresentação de autorização de utilização da habitação no momento de celebração da escritura de compra e venda.
Na prática, a compra de um imóvel que anteriormente exigia a apresentação de um documento comprovativo da regularização do processo perante a autarquia, deixa de ser obrigatória.
É neste ponto que surgem as preocupações pois com a compra todos os direitos e deveres referentes ao imóvel são transferidos para o comprador.
Este deve ter garantia de que o imóvel se encontra perfeitamente regularizado perante as entidades nomeadamente a autarquia, sob pena de estar a comprar um imóvel que pode estar ilegal, e pior que isso não ter sequer viabilidade de vir a ser legalizado.
É importante referir que uma coisa é não ser obrigatório apresentar a autorização de utilização perante o notário no acto da escritura outra é vender uma casa sem licença.
Advém do Decreto-Lei também a revogação do artº9 do Decreto Lei 68/2004, ou seja, deixa de ser obrigatória a verificação por parte do Notário da entrega da Ficha Técnica da Habitação ao comprador do imóvel.
Em resumo, a entrada em vigor do Decreto Lei 10/2024 vem de facto alterar os procedimentos administrativos de controlo prévio quer para as entidades intervenientes no casos de construções novas e obras, e agilizar os procedimentos de compra e venda de imóveis.
No entanto é importante ter em conta que a sua aplicação prática implica aparentemente uma diminuição dos mecanismos de protecção e garantias para os compradores desses mesmos imóveis.
Assim, mais do que nunca é aconselhável que quem pretenda comprar um imóvel pondere ser acompanhado por um profissional da sua confiança, devidamente informado e conhecedor do mercado e da legislação por forma a assegurar que todos procedimentos da compra se encontram acautelados bem como da legalidade do imóvel.
Susana Sobreira
Engenheira Civil / Broker Remax Grupo Visão
